Immobilienbüro Seibold

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Nebenkosten / Betriebskosten / Hausgeld


Alle Jahre wieder: Die Betriebskostenabrechnung bei Mietwohnraum

Die Nebenkosten (oder „Betriebskosten“) einer Mietwohnung sind in den letzten Jahren stetig angestiegen und haben sich zu einer Art "zweiten Miete" entwickelt. Welche rechtlichen Vorgaben sind aber bei der Zahlung und Abrechnung von Nebenkosten zu beachten? Hierauf sollen die folgenden Ausführungen eine erste Antwort geben.

Wann hat ein Mieter Nebenkosten zu tragen?

Entgegen einer weitläufig verbreiteten Meinung sind die Nebenkosten einer Mietwohnung grundsätzlich vom  Vermieter zu tragen. Möglich und weit verbreitet ist es allerdings, die Zahlung der Nebenkosten dem Mieter aufzuerlegen wie es das BGB § 556 und 556a regelt. Hierfür sind jedoch entsprechende vertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag notwendig. Dort muss ausdrücklich aufgeführt werden, welche Nebenkosten der Mieter zu zahlen hat. Ohne diese Regelung im Mietvertrag verbleibt es daher bei dem Grundsatz, wonach der Vermieter selbst die Nebenkosten zu tragen hat!

Welche Nebenkosten können auf dem Mieter umgelegt werden?

Dies ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Dort ist in § 2 BetrkV genau geregelt, welche laufenden Kosten - eine entsprechende vertragliche Regelung vorausgesetzt - vom Mieter zu tragen sind. Als Beispiele seien hier genannt:

Kosten für Heizung, Wasser, Treppenhaus- und Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen und Steuern


Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass nach den ausdrücklichen gesetzlichen Vorschriften Kosten für die Verwaltung und für die Instandsetzung und Instandhaltung nicht dem Mieter als Nebenkosten berechnet werden dürfen. So können z.B. Verwalterkosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar den einzelnen Wohnungseigentümer, nicht aber den   Mietern zur Last gelegt werden. Auch sonstige einmalige Kosten, die nicht als laufende Betriebskosten angesehen werden können, sind nicht von dem Mieter zu erstatten.

Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?

In der Regel leisten Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Die Höhe der Nebenkosten muss sich dabei an der voraussichtlichen Gesamthöhe orientieren.

Der Vermieter ist gemäß § 556 III BGB verpflichtet innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnungsperiode  über die entstandenen Nebenkosten endgültig abzurechnen. Gilt daher das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode so hat z.B. der Vermieter die Nebenkosten im Laufe des folgenden Jahres abzurechnen und dem Mieter mitzuteilen. Nach Ablauf dieses Zeitraumes kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen. Einsprüche müssen allerdings ebenfalls binnen eines Jahres nach Bekanntgabe eingelegt werden.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, die verschiedenen Unterlagen der Nebenkostenabrechnung einzusehen und zu überprüfen. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes besteht allerdings in der Regel kein Anspruch darauf, die entsprechenden Belege auch zugesandt zu bekommen. Vielmehr muss die Einsichtnahme grundsätzlich bei dem Vermieter stattfinden.

Im Grundsatz gilt auch hier: Eine ordentliche, gut gegliederte Jahresabrechnung erleichtert die Buchführung und sorgt für Frieden zwischen Mieter und Vermieter.

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