Immobilienbüro Seibold

Dienstleistungen rund um die Immobilie

Erbpacht / Erbbaurecht


Es ist das veräußerliche und vererbliche Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu besitzen.
Das Eigentum an Grund und Boden ist vom Eigentum am Bauwerk getrennt. Deswegen können Sie Ihre Wohnung "wie jede andere Eigentumswohnung" auch vermieten, verkaufen, beleihen und vererben.
Somit gehört das Bauwerk nicht dem Grundstückseigentümer, sondern dem Erbbauberechtigten, dem Wohnungseigentümer, also Ihnen. 

In gefragten Wohngegenden entfällt auf Grund und Boden ein ganz erheblicher Kaufpreisanteil, oft sind dies 30% oder mehr des Gesamtkaufpreises. Wenn Sie sich jetzt vorstellen, dass Sie den Grundstücksanteil Ihrer Wohnung, der ja praktisch nur ein ideeller Anteil ist, nicht kaufen müssen, sondern dafür nur ein Entgelt, nämlich den Erbbauzins, bezahlen, so ist schnell klar, dass Sie damit einen sehr wesentlichen Preisvorteil erzielen. Das macht das Erbbaurecht so interessant. 

Damit das Erbbaurecht für den Berechtigten und für künftige Käufer auch absolut sicher ist, wird es im Grundbuch für das Grundstück an erster Rangstelle eingetragen. Gleichzeitig wird für das Erbbaurecht als selbstständiges, dingliches Recht ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Durch die übliche Teilungserklärung wird das Erbbaurecht nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungserbbaurechte (Eigentumswohnungen) aufgeteilt und es werden jeweils eigene Wohnungserbbaugrundbücher gebildet. Rechtlich ist das Wohnungserbbaurecht dem Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) völlig gleichgestellt. Beim Wohnungserbbaurecht wird dem Erbbauberechtigten ebenso wie beim Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem Gebäude eingeräumt. Sie als Erbbauberechtigter werden Eigentümer Ihrer Wohnung (sowie des Kellers und des Tiefgaragenstellplatzes etc.) und Besitzer des Grundstücks, während das Eigentum an Grund und Boden beim Eigentümer des Grundstücks verbleibt.  

Für die Gewährung des Erbbaurechts, die Nutzung des Grundstücks, ist ein Nutzungsentgelt, nämlich der Erbbauzins, an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Es ist üblich den Erbbauzins an die Entwicklung des Lebenshaltungskosten-Preis-Indexes zu koppeln. Im Erbbaurechtsvertrag wird meist vereinbart, dass frühestens alle 3 Jahre eine Anpassung an den Preisindex des Statistischen Bundesamtes erfolgen kann. Somit besteht Planungssicherheit in der Wertigkeit des Pachtzinses für beide Seiten, willkürliche Erhöhungen sind dadurch ausgeschlossen.
Der Erbbauzins wird durch die Eintragung einer Reallast im Wohnungserbbaugrundbuch gesichert. 


Was bietet mir das Erbbaurecht?

Immobilieneigentum für 3 Generationen. Das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht für die Wohnung endet durch Zeitablauf. Solange sind Sie, bzw. Ihre Erben oder Käufer Eigentümer der Erbbaurechtswohnung. Die Laufzeit wird oft auf maximal 99 Jahre, der voraussichtlichen Lebensdauer eines Gebäudes, festgesetzt.
Es kann davon ausgegangen werden, dass Stiftungen, Kirchen und Institutionelle Verpächter dem Erbbauberechtigten eine Verlängerung des Erbbaurechtes einräumen. Ist das Erbbaurecht abgelaufen und wird nicht verlängert, erhält der Erbbauberechtigte in der Regel eine Entschädigung für die Erbbaurechtswohnung, der Verpächter kauft das dann oft 75 bis 100 Jahre alte Gebäude. Dieser Wert wird durch einen vereidigten Sachverständigen ermittelt.
Nur dann, wenn der Erbbauberechtigte die Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages nicht einhält, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig wieder zurückverlangen (sog. Heimfall). Z. B., wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Erbbauzinszahlungen mit mindestens 2 Jahresbeiträgen im Verzug ist. Auch in diesem Fall hat der Erbbauberechtigte Anspruch auf Ausgleich des Wertes des Erbbaurechtes. Verkaufen, vererben, verschenken, vermieten, belasten das alles können Sie mit dem Erbbaurecht. Als grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt kann über das Erbbaurecht genauso verfügt werden wie über jedes andere Grundvermögen auch. Die Einwilligung zur erstmaligen Belastung des Erbbaurechtes mit Hypotheken und Grundschulden zur Kaufpreis-Finanzierung liegt meist vor, oder wird im Einzelfall erteilt. Eine problemlose Finanzierung ist damit sichergestellt.


Kann ich auch Steuervorteile nutzen?

Als Selbstnutzer: Sämtliche Vorteile, die beim Erwerb von Immobilien vom Gesetzgeber gewährt werden, bestehen auch für die Erbbaurechtswohnung. Gleiches gilt für die öffentlichen Förderungen nach §25 des Wohnbaugesetzes (WoBa).

Als Vermieter: Hier ist besonders interessant, dass die Erbbauzinsen als abzugsfähiger Zinsaufand bei der Einkommensteuer ansetzbar ist. Bei einem gekauften Grundstück werden die Grundstückskosten nicht angerechnet. Ein nicht unerheblicher Vorteil.


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