Immobilienbüro Seibold

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Der Mietvertrag


Das Rechtsgeschäft Mietvertrag ist geregelt im BGB ab § 535 bis 580a. Der große Unterschied zur Pacht (§§ 581 - § 584b BGB), die ebenfalls dem Mietrecht angegliedert ist, besteht darin, dass dem Pächter auch den Fruchtgenuss, also der Ertrag des Grundstücks zusteht, dies wird in der Regel in der Landwirtschaft und im Gewerbe so geregelt.

Bei Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz deutlich zwischen Wohnräumen und Räumen die nicht Wohnzwecken dienen, denn für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 - 577a BGB). Hierunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird dann immer ein Wohnraummietvertrag. Dieser kann mündlich oder schriftlich vereinbart werden! Bei mündlicher Vereinbarung gilt ausschließlich das BGB und es handelt sich immer um ein unbefristetes Mietverhältnis. 

In der Regel werden Wohnraummietverträge jedoch schriftlich mit sogenannten Formularverträgen vereinbart und hier beginnen meist die Probleme. Formularverträge in denen die typischen Mietverhältnisse wie

  • unbefristeter Mietvertrag
  • Zeitmietvertrag (befristete Vermietung)
  • Untermietvertrag
  • Mietvertrag über Werkwohnung (in Verbindung mit einem Arbeitsvertrag)
  • Staffel- oder Indexmieten
  • preisgebundener- oder preisfreier Wohnraum

per Ankreuzen behandelt werden, können kaum die individuellen Gegebenheiten ordentlich und ausreichend abdecken. Meist werden nur  Mindestdaten eingetragen und Textpassagen angekreuzt. Inhaltlich ist vieles nicht notwendig oder brauchbar, fehlt manchmal sogar. Zudem sind Einzelheiten der Mietbedingungen durch die aktuelle Rechtsprechung oft überholt und somit unwirksam. Solche Formularverträge können also Risiken bergen.

Geschickter ist da ein Individualmietvertrag. Er wird einzig für dieses Mietverhältnis hergestellt und behandelt die individuellen Vorgaben der Vertragsparteien und des Mietgegenstandes. Er kann bei wesentlich exakter abgehaltenem Inhalt deutlich kürzer sein als ein Formularvertrag, wird aber im Streitfall bei der Durchsetzung  mehr Gewicht bekommen als ein Formular.  Um ein rechtswirksames Mietverhältnis wie beabsichtigt einzugehen sind die individuellen Formulierungen wichtig. So ist zum Beispiel ein Zeitmietvertrag nur noch in der „qualifizierten“ Form rechtswirksam.

Auch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind nach den aktuellen Gerichtsurteilen ein heißes Eisen: Wer hier als Vermieter im Mietvertrag Fehler macht, kann sich grundsätzlich das Thema sparen denn das Gesetz schreibt alle Lasten grundsätzlich dem Vermieter zu. Wer, wie üblich, vereinbart dass die Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen der Mieter übernimmt, was grundsätzlich ja Sinn macht, sollte dann aber genau wissen wie dies zu regeln ist.

Ein ordentlicher Wohnraummietvertrag besteht nicht nur aus den vorgeschriebenen Grundsatzdaten sondern verfügt neben dem individuellen Vertragstext auch über die Betriebskostenverordnung als Grundlage für eine ordentliche Nebenkostenabrechnung, eine Hausordnung, die allgemeinen Mietbedingungen und ein  ausführliches Übergabeprotokoll.


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