Immobilienbüro Seibold

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Das Wohnungseigentum


Das Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

Das BGB kennt nur unbebaute oder bebaute Grundstücke. Es weist eigentumsrechtlich Gebäude als wesentliche Bestandteile dem Grundstückseigentümer zu (§94 BGB). Dies hat zur Folge, dass an Gebäuden und somit an Wohnungen kein selbständiges Eigentum bestehen kann. § 1093 BGB sieht zwar ein Wohnrecht in Form eines Nießbrauchs vor, regelt aber nur den Besitz nicht das Eigentum am Wohnraum. Dieses einfache aber starre Konstrukt zwang den Gesetzgeber nach dem zweiten Weltkrieg in einer Zeit mit hohem Bedarf an Wohnraum zu einer Lösung den Bürger beim Neubau seines Heims nicht nur bei der Finanzierung zu beteiligen sondern ihn auch als Eigentümer mit einem realen Wert abzusichern. Diese Möglichkeit wurde mit dem Wohnungseigentumsgesetz im Jahr 1951 geschaffen. Wohnungseigentum kann zum Gebäudeneubau begründet werden oder auch bei bestehenden Gebäuden durch Teilung. Voraussetzung dazu ist immer ein Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung. Dieses so gegründete Raumeigentum, auch Sondereigentum, wird unterschieden in Wohnungseigentum und Teileigentum. Zum Wohnungseigentum gehören, insbesondere durch Erklärung, Wohnungen und sonstige Räume die in sich geschlossen sind. Dazu gehören auch Gebäudeteile innerhalb der Räume deren Veränderung, Beseitigung oder Einbau die Rechte anderer Sondereigentümer nicht berühren oder die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändern. Beispiele: Nichttragende Wände, Türen, Badewannen, Wand- oder Bodenbeläge (nicht Estrich), Rollo´s, Wasserleitungen ab der Zähler oder Steigleitungen. Zum Teileigentum gehören alle nicht Wohnzwecken dienenden Räume wie Keller, Lager- Büro- oder Praxisräume. Beide Formen sind immer verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück und alle wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes die nicht Sondereigentum sind wie z.B. Dach, Treppenhaus, Fenster, Ver- und Entsorgungseinrichtungen und alle statisch erforderlichen Bauteile. Hierunter fallen auch die Sondernutzungsrechte! So kann z.B. ein in der Teilungserklärung festgelegter Gartenanteil, Terrasse oder Balkon dem Sondereigentum einer Wohnung zugeordnet werden. Es bleibt aber immer Gemeinschaftseigentum - mit besonderen Rechten!

Jedes Sondereigentum ist mit einem Miteigentumsanteil verbunden. So wird die Verteilung der Eigentumsverhältnisse innerhalb der Gemeinschaft in 1/100 oder 1/1000 festgelegt. Diese in der Teilungserklärung festgelegte Zuordnung regelt mitunter auch die Kostenverteilung. Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuchblatt im Wohnungsgrundbuch angelegt. Das Wohnungsgrundbuch ist eine eigene, spezielle Form des Grundbuches. Hier wird nicht ein Grundstück, sondern Wohnungen im Sinne des WEG verzeichnet. Bei der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird das Grundbuchblatt des (Stamm-) Grundstücks geschlossen. Eine recht komplexe, manchmal verwirrende Konstruktion die aber trotz ihrer Definiertheit Gestaltungsspielrahmen frei lässt. Vielfach ist das Regelwerk einer Eigentümergemeinschaft, die Teilungserklärung, leider viel zu ungenau gestaltet und muss in der Folge durch Verwaltungsarbeit mit Beschlüssen der Eigentümer verfeinert werden.


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